茜茜公主

多地出台楼市新政，全国二手房市场保持活跃态势_我的网站

一 |           　　最近多地出台楼市新政，全国二手房市场整体保持活跃态势。

二 | 住房和城乡建设部数据显示，今年1月至7月，全国二手房交易网签面积同比增长10.2%。    　　来源：观潮财经　　观潮按：“十四五”收官，国内保险业正式告别网点扩张、人力堆量的旧时代，步入提质减量的结构性改革周期。　　多个城市二手房交易保持活跃态势      　　记者从重庆市住房和城乡建设委员会获悉，重庆中心城区二手房已经连续多月实现量价齐升，成交量连续3个月正增长，7月同比增长2.8%，二手住房价格累计增长0.2%。

三 | 依托中保协2025年度行业报告，本文从机构、人力、保费、盈利四大经营维度，复盘行业转型的现实成效，拆解改革背后的深层矛盾，回溯行业数十年发展演进脉络，并对行业现存核心困境、破局路径与中长期发展方向展开深度研判。　　2025年保险行业交出一份极具反差感的成绩单：全行业原保险保费突破 6.11 万亿元，同比增长7.68%。这份增长发生在机构网点精简、营销人力大规模出清、渠道销售费用持续压降的大背景之下，标志行业增长逻辑，正式由要素投入驱动转向质量驱动。从成交结构来看，刚需小户型是目前重庆当地二手房交易的主力，小户型低总价房源流通性最强。     　　杭州、南京等城市的二手房市场成交稳步释放，刚需房源去化速度加快。

四 | 8月以来，看房热度相比7月进一步提升，刚需等客户陆续入市。

五 |      　　业内人士表示，今年上半年，我国二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省(区、市)二手住宅交易面积超过新建商品住宅。　　减量不等于收缩，提质也并非一蹴而就。虽然目前各大城市还存在交易冷热不均的情况，但各地不断优化调整的政策效应还在持续释放。     　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，一系列支持刚需和改善性住房需求的政策落地之后，不少城市二手房流动性得到改善，卖旧买新的置换需求逐步释放。城市之间分化依然明显，各地市场表现和本地人口、房源结构、政策力度等紧密相关。所谓减量，指向机构、人力、渠道费用的做减法；提质，则落脚于产能释放、业务结构迭代、盈利改善与风险管控能力升级。　　核心城市土地市场活跃　　民企参与意愿增强      　　近期，受各项房地产利好政策持续释放的影响，一些核心城市的土地市场也日渐活跃，民营房企拿地参与意愿有所增强。      　　7月各地土地市场整体仍在缩量，但核心城市表现不错。转型已经取得阶段性成果，但改革红利并未均匀普惠全市场主体。　　产险与人身险板块冷热不均，大型险企和中小险企经营差距持续拉大，转型阵痛依旧客观存在。减量提质的改革框架已经落地，但“减量目标落地快、提质成效兑现慢”的结构性失衡，成为当下保险业最真实的行业画像。     　　重庆，今年1月至7月，当地中心城区成交12宗优质住宅用地，其中9宗地块由民营企业拿下。     　　北京，今年已有3宗住宅地块被民营企业竞得，拿地数量追平去年全年。

六 |      　　上海、武汉、广州等城市也先后出现民企独立拿地、联合体拿地的案例。　　站在新旧模式切换的节点，如何化解转型衍生的各类现实难题，构建可持续的高质量增长模式，是整个保险行业必须直面的时代命题。

七 |      　　业内人士表示，当前民营房企拿地策略更趋审慎，普遍偏好体量适中、配套成熟的“小而美”地块，走低资金占用、短开发周期的稳健模式。　　旧辙铺摊逐量高，　　今朝减冗炼英豪。　　银网接力承新局，　　盈亏分途路未遥。与此同时，地方供地方式也在同步优化，加大核心区域小型优质地块投放。中指研究院监测数据显示，今年以来，百强拿地房企中民营房企数量较去年有所增加。　　01　　核心事实：减量提质框架下的增长与分化　　今年，中保协发布的2025年行业报告完整勾勒出“十四五”收官之际保险业的真实面貌。     　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，金融支持政策落地，房地产民营企业现金流压力得到缓解，核心城市优质地块价值确定性比较高，有效提振了房地产民企拿地信心。当前民企拿地呈现明显的结构性特征，并不是行业性全面扩张，拿地的主要还是经营稳健的区域型民企，行业分化格局仍在延续。

八 | 过去依靠增设分支机构、扩增营销队伍、抬高渠道费用换取保费规模的粗放路径已经难以为继，在监管导向与市场环境双重作用下，行业全面推开“减量提质”改革。　　从“减量”层面看，低效机构网点持续出清，营销员队伍开启大规模清虚，渠道端销售费用得到系统性压降；与之对应的“提质”，则体现在单主体产能抬升、业务结构持续优化，盈利质量与风险管控能力得到进一步强化。2025年保费逆势上涨，就是这套改革框架下产出的核心结果。　　但亮眼的总量数据之下，内部的分化矛盾无法回避。

九 | 产险、人身险两大板块转型进度并不统一，头部险企充分享受改革带来的红利，中小机构却深陷转型泥潭，经营差距持续拉大。　　改革完成了“做减法”的任务，但“提质”的能力建设是长期工程，成效尚未完全兑现。行业增长底层逻辑已经切换，旧模式的遗留问题，仍在持续影响市场的运行状态。　　02　　四大维度拆解转型：成效兑现与现实矛盾并存　　从当前情况来看，经过四年改革，一大批低产出、低效益分支机构完成清退，市场主体结构得到优化，险企摒弃盲目铺摊子的扩张思路，资源更多向高产出区域集中。　　机构维度：低效网点出清，县域服务供给承压　　根据报告数据，2025年末人身险公司分支机构3.8万个，较 “十四五”期初减少0.7万个，下降15.9%。

十 | 其中，营销服务部减少0.6万家；人身险公司机构平均产能从6960万元提升至11372万元，较 “十四五” 期初增长63.39%。　　但机构精简的另一面矛盾随之显现。

十一 | 大量基层网点裁撤之后，县域市场的保险服务供给承接压力加大。对于中小险企而言，本身品牌、客户基础偏弱，线下触点缩减进一步放大转型阻力，线上服务能力短时间之内，尚不足以完全弥补线下服务缺位。　　人力维度：低效人力出清，高质量人才供给缺口显现　　队伍清虚是减量改革最直观的结果，大量低产能代理人退出市场，行业人均产能明显抬升，人海战术模式终结。　　人身险公司营销员较“十四五”期初减少450.7万人，下降64%；2025年人身险公司手续费及佣金支出2561.34亿元，同比下降7.92%，其中手续费725.41亿元，同比下降9.49%，佣金1835.92亿元，同比下降7.29%。

十二 | 　　然而人力出清也带来新的挑战，高质量专业保险人才供给缺口突出。

十三 | 传统个险渠道缺少充足人力承接业务，行业增长被迫高度依赖银保等外部渠道。高素质代理人队伍培育周期漫长，人才梯队建设，成为险企转型绕不开的课题。　　保费维度：总保费实现增长，板块主体分化加剧　　从保费数据看，改革实现了总保费规模稳健增长，业务结构持续优化。但市场冷热分化十分突出，产险与人身险板块表现不均，大型险企保费增长稳健，不少中小险企保费承压，大小主体之间保费表现分化。　　减量环境下的增长，高度依赖特定渠道拉动，业务结构的均衡性仍有待提升。　　保费维度：总保费实现增长，板块主体分化加剧　　头部险企盈利质量、风险管控能力得到明显改善，改革红利充分释放。但行业盈利分化进一步加剧，中小险企普遍面临盈利承压困境。　　（数据来源于相关机构公开信息）　　部分中小机构陷入两难：收缩业务则规模萎缩，扩张业务又极易引发费用抬升、承保亏损，盈利困境成为制约中小主体生存发展的核心枷锁。　　03　　潮起潮落：从规模狂飙到结构性改革　　保险业的提质减量并非一朝形成，而是沿着时代背景、经营模式、监管导向的变化，一步步迭代而来，从规模狂飙到结构性改革，完整的行业变迁可以划分为三个核心阶段。　　粗放扩张期：网点人力驱动规模狂飙（2000‑2016年）　　这一阶段处于国内经济高速发展周期，人口红利充分释放，国民保险渗透率处在低位，市场有着巨大的增量空间。行业主流经营模式以铺设线下分支机构、疯狂扩张营销人力队伍为核心，依靠人海战术抢占市场。　　外部居民保险需求快速崛起，监管环境鼓励行业做大做强，规模、市场份额成为险企核心考核目标。市场迎来保费规模高速膨胀，代理人队伍快速做大。　　但高速扩张背后埋下隐患：重规模轻质量，重铺摊子轻风险管控，销售乱象、渠道非理性竞争开始滋生。

十四 | 监管端以鼓励扩张为主，资源向渠道、人力端倾斜。

十五 | 　　风险出清调整期：乱象整治，模式纠偏（2017‑2020年）　　外部金融乱象集中暴露，防范化解金融风险上升为金融行业核心任务，行业发展基调发生根本性转向。监管开启强监管周期，重点整治激进投资、销售乱象，挤压虚胖的业务规模。　　险企经营模式开始被动纠偏，过去粗放增长积累的各类风险隐患集中显现。保费增速换挡回落，代理人队伍规模见顶。　　外部金融强监管落地，内部前期粗放扩张遗留风险集中爆发，共同推动行业告别野蛮生长。去杠杆、整治行业乱象、风险防控优先成为监管政策主线，为后续“十四五”提质减量改革埋下伏笔。　　提质减量期：要素收缩，探索内涵式增长（2021‑2025年）　　此阶段，外部监管完成引导转型，居民保险消费趋于理性，过去依靠人力、网点堆规模的模式边际效益快速递减。

十六 | 行业正式开启提质减量的结构性改革，主动精简低效网点，出清低产能营销人员，压降渠道费用。　　2025年行业保费实现逆势上涨，但机构、人力同步收缩，市场分化逐步加剧。外部监管引导转型，客户需求回归理性；内部旧增长模式收益衰减，倒逼险企转向内涵式增长。

十七 | 　　在这个阶段，监管淡化规模考核，更加看重业务质量、风险管控能力，一整套“提质减量”的政策体系全面落地。　　04　　结语：核心矛盾、关键思考与未来研判　　复盘2021‑2025整个改革周期，行业“减量”目标已经落地见效，但“提质”尚未完全兑现。

十八 | 　　目前情况来看，机构、人力收缩和高质量增长之间存在明显鸿沟，市场主体经营分化持续放大。旧的增长模式已经瓦解，依托人才、风控、产品服务的全新增长模式还没有完全成型，这是当前保险业最核心的矛盾。　　基于这一矛盾，行业面临三道关键思考题：第一，机构人力持续收缩背景下，如何保障普惠保险服务的可获得性；第二，怎样弥合产险人身险、大小险企之间的转型发展差距；第三，减量改革完成后，如何将队伍产能提升真正转化为长期稳定盈利。　　为此，面向不同层面，努力方向也不同：　　机构层面，需推动低效市场主体有序出清，配套实施差异化的区域布局，平衡降本和基层服务供给。　　人力层面，持续推进代理人职业化建设，将行业人才建设转向质量优先。　　业务保费层面，破除规模路径依赖，持续优化业务与渠道结构。　　盈利风控层面，坚持精细化经营路线，夯实全流程风险防控体系。　　往后看，保险业的增长逻辑将彻底切换为质量驱动。马太效应会持续显现，市场分化格局将长期延续。提质减量改革走向深化，转型阵痛不会立刻消失，但行业长期价值空间将逐步打开。　　当前，在各种不确定中能确信的一点是，市场不会重回网点、人力粗放扩张的老路，具备产品、风控、人才、服务核心能力的险企，才能够在高质量发展浪潮中持续突围。　　注：未标注来源数据为协会统计数据。

十九 | 协会统计范围为参与数据交流工作的会员公司，不包括以下公司：安心财险、中石油专属、铁路自保、中海运自保、广东能源自保、上海人寿、国寿养老、人保养老。与监管机构统计范围略有不同，数据略有差距。责任编辑：曹睿潼。

Current article:http://www.liawucunsainantaonao.sbs/ky3yte/20260826/883861.doc

Published on:11:43:36